賃貸物件の入居・退去に関するお悩みを解決いたします！

原状回復とは入居者が退去する際使用した部屋について修繕することをいいます。
誤解しないでいただきたいのが、入居の時と同じ状態に戻すということではなく、自然劣化については、修繕する必要がないということが常識となりつつあります。

国土交通省が作成した原状回復ガイドラインでは、「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人（借主）負担としました。

そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。 →　原状回復は、賃借人（借主）が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化 「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を区分して、賃貸人（家主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしました。

敷金精算のトラブルが増加していることから、借主及び貸主の費用負担を裁判事例に基き、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドライン（※タイトル：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 」として作成したものです。
ガイドラインのため、法律ではありませんが、裁判になった場合、原状回復ガイドラインが重要なポイントとなります。

一番大切なことは契約時に不動産会社から居住中、退去時における費用負担について、よく説明を受け、双方納得した上で契約することです。（敷引と特約については不動産会社も取扱いを知らないケースが多いため特に注意が必要です。）

現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインが参考になります。

認められる契約書の特約について

原状回復ガイドラインでは、特約事項を設ける場合は、下記の要件を満たすよう要求しています。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2. 賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3. 賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること

認められない契約書の特約について

最高裁判例　敷金返還請求事件　賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例

◇上記と違う観点 通常損耗を賃借人（借主）負担とする特約事項は、消費者契約法10条により、無効になる裁判例もあります。

民法420条により、契約の当事者は、損害賠償の額を予定し、契約で定めることができます。
これを損害賠償額の予定といいますが、賃借人が賃貸借契約に関して、賃貸人に損害を与えた場合に備えて規定するものであり、約定された損害賠償額が暴利行為に当って無効になる場合や消費者契約法により無効になる場合など、特段の事由がない限り、このような特約は有効と認められています。

賠償額を予定してそれを契約すると、退去時において実損額にかかわらず予定賠償額が賠償額となり、減額も増額もできないことになります。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

東京都は平成16年10月1日、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けました。・・・物件住所が「東京都」の場合のみですが

東京都は平成16年10月1日、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けました。

• 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
• 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
• 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
• 修繕及び維持管理等に関する連絡先

賃貸住宅紛争防止条例：呼称(東京ルール）

「契約の中に業者の賠償責任を一方的に軽くするような「消費者に不当に不利益」な特約は無効 」というのが、この法律の特徴です。
敷金や保証金の返還問題で、訴訟に発展した場合、裁判所はこの法律に則った判決を出します。
もともと、悪質商法・マルチ商法などのクーリングオフに対応した法律でしたが、いまや様々なBtoC契約の消費者保護に適用されています。
消費者契約法

三種の神器

• 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
• 賃貸住宅紛争防止条例
• 消費者契約法

これらは、賃借人にとって強い味方です！
三種の神器で交渉していきましょう。。。