賃貸物件の入居・退去に関するお悩みを解決いたします！

宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買及び賃貸借の契約を行う場合、物件の内容、条件、特例等や取引についての重要事項の説明を書面(「重要事項説明書」といいます)をもってしなければならなくなっています。

1. 重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない。
2. 重要事項を書いた書面を交付しなければならない。
3. 重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。

基本的な記載内容は、宅地建物取引業法に定められた以下の取引物件に関する事項や、取引条件に関する事項等となっています。
賃貸物件の所在地と構造、部屋の床面積と間取り設備、家賃および家賃以外に支払う金銭（敷金など）の額、禁止事項が記載されている。

また、設備については、水道・電気・ガス・排水などの一般的な設備のほかに、冷暖房・オートロック・パラボナアンテナ・ケーブルテレビ・セキュリティシステムなどの付帯設備、さらに駐車場の有無やその資料なども記載されている。
契約をする前に不動産会社は入居者に対して契約内容や物件概要を詳しく説明する義務があります。それが重要事項説明。

しっかり聞いて理解し、疑問点・不明点はその場で質問するべきです。取引内容を納得した上で契約を結びましょう。

近年多く出ているペット可物件でも、入居可能ペットの種類や数を細かく決めていたり、ペットの躾についても厳しく説明され、中には、契約前や契約時にペット面談(貸主や管理会社が、借主と共にそのペットを見る事)をするところもある。
ペット可物件だからといって、何でも認められるわけでは無いので、善管注意や違反についても特約や重要事項説明書に記されている事項に注意しなければならない。

周辺の嫌悪施設（ゴミ焼却場、葬儀場、いかがわしい宗教団体、暴力団事務所等）については重要事項説明でしっかりと説明する必要がある。

病死の場合の重要事項説明については普通の病死と時間的経過によって異常な状況の発生の場合に分けて考えなければならない。
死後あまり日数が経過していなく普通の状態での死の場合は重説での説明は不要と考えられる。
従来は自殺のみに適用されていた重説が病死の場合にも適用されるようになった経緯は最近のようにマンション等で死亡した場合に近隣との付き合いがないような閉塞した状況の中で死亡の確認が遅れ、何日も何ヶ月も経ち、腐乱しているような状況で次の賃借人が非常に嫌がることは理解できるので、重説で説明することが必要で、その期間も自殺と同程度の期間、説明した方が良いと思われる。

• 『異常な状況としての病死』の告知の期間
  事故発生から、６年程度までは告知するのが望ましい。（東京都の場合、自殺は１０年としている）
• 病死したが、すぐに発見された場合』の告知について告知は不要

①基本的に個人の当事者同士で結ぶ契約というのは自由に条件を設定できるしかし、法律では強行規定というものがあり、例外的に、契約内容が公序良俗に反する場合、例えば家賃遅れたら１億万円払えなどと言う特約は、たとえお互いが同意の上で行った契約であっても無効だ。
これを逆手にとって、「原状回復費用を入居期間にかかわらず借主負担にする特約」は「公序良俗に反するから無効だ」という人がいるが、今のところ特約が民法上の「公序良俗違反」で無効とされたケースは特殊なケースを除いては存在しない。
「民法では借主に不利な特約は無効です」こう言って特約の無効を主張するひともいるが、これは拡大化解釈の可能性がある。

②よくある特約
特約で定められているもので最も一般的なものが「畳の張替え」「ふすまの張替え」「業者によるクリーニング」であろう。
通常畳や襖については消耗品で、入居期間に関係なく張り替えるし、室内クリーニングも、いくらあなたが掃除して引っ越しても無条件で実施されるケースが多い。この費用は合計すると１０万ぐらいにはなり、補修費の大半を占めることもしばしばだ。ここで、もう一回これらは本来誰が負担するべきかを確認しよう。
畳襖： 普通に生活していた為の「日焼け（緑が黄に変色）」「擦り切れ」は借主に負担義務なし 室内クリーニング： 借主が引越しする際、掃除したにもかかわらず、業者の行うクリーニングを入れる場合は、次の入居者の募集上必要なクリーニングとみなされ、借主に負担義務はない。同じようなもので、退室時の床ワックス・消毒費がある。
ちなみに、賃貸保証人は退去に伴うクリーニング代金や補修・修繕費用までの保証義務は無い。

③契約書・重要事項説明書は、必ず確認と保管しましょう。
非常に増えているケースが、きちんとした説明を受けていながら、契約書を読まず、重要事項の説明も上の空・・・・
それで退去時に「聞いていない」「そんなもの、２年の入居期間で忘れた。」と預けた敷金の返還や追い銭でトラブルになり、裁判を起こして敗訴するケースです。
特約は軽視せずに、十分検証していただくとともに、うっかり読まずに契約してしまったら、まず、契約書をきちんと読まなかった自分を反省せざるを得ない結果になってしまうことを認識しておきましょう。

多くのケースでは、契約時の『儀式』のように流れ作業で署名・捺印してしまいがちなので、入居して１年や２年経過しても、時折、契約書・重要事項説明書を読み返して確認する事も必要です。
また、重要事項説明書には、賃貸借契約書に記載されていないことも書かれているので、必ず保管しておきましょう。

全部ではありませんが、主な項目を書いておきます。

不動産の表示 これから借りようとするマンション名や所在地、部屋の間取り、大きさ、鉄筋コンクリートや鉄骨など建物の種別が記載されています。
貸主の住所・氏名 大家さんの住所・氏名です。
登記簿に記載された事項 抵当権や建物と敷地の権利関係やらイロイロです。あまり気にしなくていいでしょう。
飲用水、電気、ガスの施設 電気、ガスなどです。ガスはプロパンか都市ガスなのかチェックしておきます。
建物の設備の状況 例えば、エアコンの有無や調理コンロの有無、浴室とトイレは別れているか、トイレ水洗か、ガスの種別、照明の有無などの設備関係の表示です。
賃料及び借賃以外の金銭 家賃、手付金、敷金、保証金、礼金、共益費、更新料、更新料等 家賃は本来は重要事項の説明事項ではありませんが、一般的には上記と合わせて併記されています。

契約の解除に関する事項 通常は１年或いは２年間の契約期間を定めて、継続して住み続ける場合は契約を更新していきます。契約期間内に解約する場合は１ヶ月前に貸主に解約の予告通知をして解約出来るといった特約がついている場合が多いようです。
損害賠償額の予定または違約金に関する事項 借主が故意または過失によって物件に損害を与えた場合には貸主は借主に対してその損害程度に応じて損害賠償を請求します。といった内容が記載されています。
契約期間及び更新に関する事項 例えば・・・・ 契約期間の始期、終期、２年毎の更新であることなどが記載。
定期借家契約の場合は、契約の更新がないこととする旨が記載。
定期借家制度とは、あらかじめ契約の期間を定めておくもので、契約期間は当事者が自由に決めることができ、事実上は貸主が任意に決定することが出来るものです。
一般的な借家契約に比べて借主側の権利が制限されていますので、そういった旨を記載しなければいけません。
敷金等の精算に関する事項 敷金や保証金などが契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項。あらかじめ一定の範囲の現状回復費用として敷金が充当される予定の有無などを記載。
管理の委託先 別に管理会社などがある場合はその住所、氏名を記載。
その他 駐車場など・・・