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２種類の契約形態

賃貸契約書をアパート賃貸契約で作成する場合、アパートやマンションなどの不動産物件の賃貸契約には2つの種類があります。
「普通借家契約」と呼ばれるものと「定期借家契約」と呼ばれるものです。

普通借家契約

以前からの契約スタイルを維持していて、賃貸契約の期間が終わっても、賃貸物件を貸している人は借りている人になかなか明け渡しを要求できないものでした。
明け渡しを要求するにしても、正当な理由が認められないといけないということです。
これが良く耳にする、借主の居住権という権利の保護ですね。
ですから、賃借権の期間が終わったとしても、原則としては終わらないのです。
ただこれですと、大家さんは借りる人に一度アパートを貸してしまうと、立ち退きを要求することができなくなってしまうため、新たな契約が設けられました。

定期借家契約

その新たな契約が、定期借家契約です。
定期借家契約は、契約で決めた期間が終了すれば、貸主は理由がこれといって無くても　契約を終わりにすることができるという内容です。
身近な例を挙げてみると、今までアパートは２年更新で契約を更新していくことがほとんどでした。
「普通借家契約」の場合は、２年の更新時期を迎えたときに大家さんが借主に立ち退いてもらいたいと考えたとき、大家さんにきちんとした理由が無ければ借主は立ち退く必　要は無く、更新をしてもらえました。
きちんとした理由というのは、どうもケースバイケースのようです。
「定期借家契約」の場合は、２年の更新時期を迎えたとき、大家さんに理由が無くとも　明け渡しを要求することが可能です。

ここでは、賃貸契約書のサンプルとして、国土交通省の「標準賃貸契約書」に記載されていた内容を簡単に取り上げてみました。

　
1. 契約の締結（誰と誰がどういう目的物を以下の条件で賃貸契約した）
2. 契約期間（契約期間の記載と協議の上、契約更新ができる）
3. 使用目的（この場合は居住となっていますが、他の賃貸契約書の場合にはここに使用目的が記載されます）
4. 賃料（賃料の記載と支払い、1ヶ月未満の場合の日割り計算、賃料の改定など賃料に関する事項）
5. 共益費（階段、廊下などの共有部分の維持費とその支払い、1ヶ月未満の場合の日割　り計算、共益費の改定など、共益費に関する事項）
6. 敷金（債務の担保としての敷金の支払い、敷金の返却や差し引きがある場合などの　敷金に関する事項）
7. 禁止または制限される行為（賃貸権の譲渡や転貸、増築、改築、移転、改造、敷地　内における工作物の設置などの禁止事項、禁止行為）
8. 修繕（修繕に関する事項、どちらが費用を負担するか、など）
9. 契約の解除（契約解除に関する事項、家賃の滞納、違反行為など）
10. 乙からの解約（借り主が契約を解約する際の事項、申し入れの期限など）
11. 明渡し（明渡し期限や物件の現状復帰などの明渡しに関する条件）
12. 立ち入り（立入りに関する条件、防火、保全の他、管理上特に必要なこと）
13. 連帯保証人（乙に連帯して債務を負担する人）
14. 協議（問題が生じた場合に協議する）
15. 特約条項（特に約束することがある場合）

上記に挙げた項目が主な解約内容となります。
賃貸契約書というと、一度は見たり聞いたりしたことがある方が多いと思います。
そのほとんどは、部屋を借りる時、駐車場を借りる時に取り交わした、という方がほとんどではないでしょうか。
私は、というと全くその通りのケースで、賃貸住宅に住んでいますので、部屋を借りる契約の時に賃貸契約書を取り交わした経験があります。

私のイメージでは賃貸契約書なんて言われると「面倒くさい書類」という感じで、ちゃんと見ていなかったのですが、先日の更新の際に確認してみたら、意外とそんなに難しい事が書いてあるわけではない、という事に気づきました。
賃貸契約書には、決まった書式というものはなく、管理している会社によって作成されている事がほとんどのようです。

私の借りている部屋の管理会社は、とても分かりやすい書式の賃貸契約書を作っていたようで、更新の時に説明と一緒にじっくり見てみたら、結構分かりやすいものでした。
賃貸契約書の書式が決まってないから、といって、なんでもいいかといったら、そうでもありません。
常識の範囲、という事になるとは思いますが、柄の入った紙や色紙ではなく白い紙を使うとか、見やすいフォントで作成するとかいうのはもちろんのこと、借りる人、貸す人の2通作成する、などの注意も必要です。
特に住宅の賃貸契約書について書いてしまいましたが、他の賃貸契約書についても同様のことが言えるのではないでしょうか。
トラブルが発生した時の重要な法的書類にもなりますので、契約の際にはきちんと確認　したいものですね。
◊特に注意すべき点　
ここでは、部屋を借りる際の賃貸契約書について、これだけは確認したい、という事だけ上げてみました。

1. 契約期間
2. 家賃（共益費も）
3. 退室後の返金について

2番の家賃については、値下げなどの家賃交渉をした場合に特に注意をした方がよさそうです。
契約書に交渉前の金額が記載されている可能性もあります。
家賃の支払いも、ルーズな大家さんだといいかげんな場合もありますので、契約時にきちんと確認するだけでなく、家賃の支払いの記録が残るような形にする事も重要です。
この他にも詳しく確認した方がいい事はたくさんありますので、不動産屋さんや大家さ　んとは契約を交わす前にじっくりと話し合った方がよさそうですね。

ここでは、賃貸契約書のサンプルとして、国土交通省の「標準賃貸契約書」に記載され　ていた内容を簡単に取り上げてみました。

1. 契約の締結（誰と誰がどういう目的物を以下の条件で賃貸契約した）
2. 契約期間（契約期間の記載と協議の上、契約更新ができる）
3. 使用目的（この場合は営利用となっていますが、他の賃貸契約書の場合にはここに使用目的が記載されます）
4. 賃料（賃料の記載と支払い、1ヶ月未満の場合の日割り計算、賃料の改定など賃料に関する事項。また、消費税が加算されるのが特徴）
5. 共益費（階段、廊下などの共有部分の維持費とその支払い、1ヶ月未満の場合の日割り計算、共益費の改定など、共益費に関する事項。また、消費税が加算されるのが特徴）
6. 保証金または敷金（債務の担保としての敷金の支払い、敷金の返却や差し引きがある場合などの保証金または敷金に関する事項）
7. 禁止または制限される行為（賃貸権の譲渡や転貸、増築、改築、移転、改造、敷地　内における工作物の設置などの禁止事項、禁止行為）
8. 修繕（修繕に関する事項、どちらが費用を負担するか、など）
9. 契約の解除（契約解除に関する事項、家賃の滞納、違反行為など）
10. 乙からの解約（借り主が契約を解約する際の事項、申し入れの期限など）
11. 明渡し（明渡し期限や物件の現状復帰などの明渡しに関する条件）
12. 立ち入り（立入りに関する条件、防火、保全の他、管理上特に必要なこと）
13. 連帯保証人（乙に連帯して債務を負担する人）
14. 協議（問題が生じた場合に協議する）
15. 特約条項（特に約束することがある場合）

賃貸契約書というと、一度は見たり聞いたりしたことがある方が多いと思います。そのほとんどは、部屋を借りる時、駐車場を借りる時に取り交わした、という方がほとんどではないでしょうか。

テナント契約の場合、最も気をつけなくてはならないことは、退去時に敷金や保証金の清算など、トラブルに発展しやすいことがありますよね・・・？
しかし、テナント契約の場合は、賃貸契約書・重要事項説明書に記載されていることが、完全なる合意と司法では判断されてしまいます。
ＢtoＢ契約では、消費者契約法も、ガイドラインも、その範疇ではありませんので、契約時には注意が必要です。
物件が気に入ってしまった場合、どうしても家主さんの提示してくる内容をすべて飲み込まないといけない感情に駆られますが、さきゆきトラブルに発展してしまうのは避けたいので、きちんと交渉し、納得のいく契約を行っておくことが大切だと思います。